La Ley de Crédito Inmobiliario, también conocida como la Ley Hipotecaria, fue aprobada en el Congreso de los Diputados el pasado 15 de marzo, pero no ha entrado en vigor hasta el pasado 16 de junio. Desde este espacio vamos a tratar cuales son las claves y cómo afecta a los clientes.

Cuando un cliente va adquirir una nueva propiedad, y requiere de financiación privada, tendrá que acudir a notaría antes de la firma de la Escritura de la Hipoteca y la firma de la Escritura de Compraventa. En esta primera visita, el cliente responderá a un cuestionario que le realizará el notario, y éste levantará acta, indicando que el cliente ha comprendido con claridad las condiciones de la hipoteca y puede proceder a la firma del préstamo.

Es posible la designación de un apoderado para la firma de las escrituras, os recomendamos que, si no es posible que el comprador esté presente, que designe a un abogado con conocimientos bancarios como apoderado para la firma del acta de conocimiento de las condiciones del prestamos hipotecario ante el notario. Se hace fundamental, más que nunca, que en estos tramites el cliente comprador cuente con representación jurídica para garantizar y asegurar los intereses del adquiriente. 

La nueva ley se aplica a todos los contratos de préstamos hipotecarios en donde el fiador del préstamo sea una persona física y la hipoteca recaiga sobre inmuebles de uso residencial.

¿Qué implica la nueva Ley de Crédito Inmobiliario?

Queda prohibido imponer productos vinculados a la contratación de la hipoteca, podrán ofrecerlos como incentivos, pero siempre que no empeoren las condiciones de la hipoteca. También quedan prohibidas las cláusulas suelo, tal y como lo define el artículo 21.3 “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fiar un límite a la baja del tipo de interés”.

Se limitan las comisiones por amortización anticipada del crédito con niveles máximos. Las comisiones variarán en función del tipo de interés que incluya la hipoteca y del momento en el que se lleve a cabo la amortización. 

  • Cuando se trate de hipotecas de tipo variable, la comisión será como máximo del 0,25% del capital amortizado en los tres primeros años. Y del 0,15% durante el resto de su vida.
  • En el caso de las hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% en los diez primeros años, y del 1,5% en el resto del crédito. 

En los supuestos en los que se quiera cancelar la hipoteca antes de tiempo, se producen dos situaciones:

  • Si el impago se produce en la primera mitad del préstamo, se admite el vencimiento anticipado ante el impago del 3% de la cuantía del capital (de modo que, para un préstamo de 150.000 euros el vencimiento anticipado se admite a partir del impago de 4.500 euros). Igualmente, se admitirá cuando el impago se acumule por 12 mensualidades.
  • Si el impago se produce en la segunda mitad del préstamo, se admite el vencimiento anticipado si la cantidad impagada asciende al 7% del capital concedido (de un préstamo de 150.000 euros, el vencimiento se admitiría a partir del impago de 10.500 euros). Igualmente, se podrá producir cuando el impago se acumule al menos por 15 mensualidades.

Estos baremos no afectarán a los créditos ya firmados dónde se haya producido una ejecución.

¿Quién tiene que pagar los gastos?

Es una de las mayores novedades, puesto que ahora serán los bancos los que deben de correr con el gasto de notaría, registro, gestora y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es decir, el cliente comprador solo tiene que asumir los costes de la tasación.

¿Qué sucede si no se ha cerrado el contrato antes del cambio de ley?

En estos supuestos, y tras la instrucción dada por el Ministerio de Justicia el pasado 16 de junio, sólo podrán formalizarse con efectos de la normativa anterior los contratos en los que se haya acreditado que el prestigio ha aceptado la oferta vinculante sin modificaciones antes de esa fecha. Si no se acredita un acuerdo previo, se aplicará la nueva normativa, y será necesario el otorgamiento del acta notarial de información previa.

El principal objetivo de esta ley es garantizar la protección de los consumidores a la hora de rubricar un préstamo de estas características con su banco. Tras las experiencias anteriores que propiciaron el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, las autoridades nacionales y comunitarias pretenden asegurar que los clientes entienden los contratos firmados y no se exponen a cláusulas abusivas, como las que tuvieron que asumir por gastos de formalización, intereses de demora o las archiconocidas cláusulas suelo.

Precisamente para elevar las garantías del cliente, la nueva norma establece unos exámenes y requisitos más estrictos de sus condiciones de solvencia para reducir las posibilidades de impago. Será obligatorio para el prestamista consultar el historial crediticio del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. El banco deberá remitir al cliente su contrato 10 días antes de la firma para que realice un análisis exhaustivo.