Cuando queremos llevar a cabo cualquier tipo de reforma y/o obra en nuestra vivienda, a menudo nos surgen ciertas dudas sobre si debemos o no solicitar licencia de obra.

En efecto, para cualquier tipo de intervención en nuestra vivienda y/o local, por muy pequeña que sea, necesitamos de su correspondiente permiso de obra. De modo que, según el alcance y el tipo que vayamos a ejecutar deberemos solicitar una licencia para obra mayor o obra menor.

La clasificación de las actuaciones sujetas a licencia se recoge en la normativa urbanística de cada municipio, ya sea en el Planeamiento General de Ordenación Urbanística o en las Ordenanzas Municipales. Es decir, que la consideración de obra mayor o menor dependerá de la normativa local sobre uso y edificación.

Obra mayor

Se entiende por obra mayor aquellas obras de arquitectura en las que la complejidad técnica y constructiva qué requieren de la elaboración y aprobación de proyecto técnico y visado por el correspondiente Colegio oficial. Por ejemplo, tienen consideración de obra mayor aquellas obras de nueva planta, de ampliación en superficie, volumen o altura de edificaciones existentes; las intervenciones que modifican el conjunto estructural; las obras que tienen por objeto cambiar el uso característico del edificio; las actuaciones que suponen una rehabilitación integral (no parcial) de edificaciones ya existentes, etc….

Se consideran obras mayores:

  • Situación 1: Obras por cambio de cubierta
  • Situación 2: Obras de reforma interior que interviene en la estructura.
  • Situación 3: Ampliación vivienda unifamiliar

En conclusión: para ejecutar este tipo de trabajos debemos tramitar la solicitud de licencia de obra mayor.

Obra menor

Por el contrario, se entiende por obra menor aquellas que se caracterizan por su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, y que en general no precisan ni de proyecto firmado o profesionales titulares (arquitecto, aparejador, arquitecto técnico…), ni de memoria habilitante. 

Consisten normalmente en pequeñas actuaciones de reparación simple, decoración, mantenimiento de acabados y/o limpieza , que no afectan, modifican o inciden en divisiones interiores ni elementos comunes del edificio, condiciones de habitabilidad y seguridad, el conjunto estructural y/o instalaciones generales de saneamiento vertical, ventilación, ni en el aspecto exterior de las edificaciones.

Actuaciones simples de decoración, reparación simple, mantenimiento de acabados o limpieza

En ningún caso se consideran obras menores aquellas que impliquen un cambio de uso, es decir, si quisiéramos acondicionar un almacén como vivienda no se consideraría obra menor, ya que estaríamos modificando el uso característico.

Por ejemplo, se consideran obras menores:

  • Situación 1: Obras de reforma interior y parcial en las que no se interviene en la estructura pero se modifica la tabiquería existente.
  • Situación 2: Obras de reparación, renovación, modificación o sustitución de suelos, techos, paredes, escayolas, chapados.
  • Situación 3. Renovación de la instalación de fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y otros y demás revestimientos.

En definitiva, para llevar a cabo una obra menor deberemos tramitar una Comunicación previa de obras menores o una solicitud de licencia de obra menor, en el caso que la edificación esté catalogada o declarada bien de Interés Cultural. En ambas solicitudes, deberemos justificar la adecuación de la obra a las normas urbanísticas y normas de habitabilidad y diseño, y garantizar que las mismas no afectan a la seguridad estructural del inmueble.